バナーAI
不動産の広告バナーは、いま最も「見られていない」クリエイティブの1つです。ポータルサイトにもSNSにも似た構図の物件画像が並び、ユーザーの目は素通りしていきます。制作コストをかけて作った静止画が、そもそも視界に入っていないという状態です。
打ち手として有効なのが、静止画のバナーを「動くバナー」に変えることです。以前は動画制作の予算と時間が必要でしたが、いまはAIで完結します。この記事では、ChatGPT Image 2.0でバナーを作り、Seedance 2.0で背景だけを動かして、10分で動く不動産バナーを作る手順を解説します。
30秒で分かる結論
工程は2つだけ。ChatGPTでバナー画像を作り、Seedanceでその画像の背景を動かす
最大のコツは「動かさない要素を先に宣言する」こと。コピーとCTAを固定しないと、文字ごと動いて広告として使えなくなる
尺は8秒前後で十分。SNS広告もディスプレイ広告もこの長さで足りる
撮影も物件の実写素材も不要。架空物件のイメージ訴求やモデルルーム誘導なら、生成画像だけで完結する
所要時間は慣れれば10分程度。1物件あたりのクリエイティブ制作コストが大きく下がる
なぜ静止画ではなく「動くバナー」なのか
広告のクリック率は、クリエイティブが目に留まるかどうかでほぼ決まります。不動産カテゴリは競合の出稿量が多く、静止画で差をつけるのが年々難しくなっています。
動くバナーが効くのは、単純に視線が止まるからです。タイムラインやポータル面のなかで、動いている要素は静止している要素より先に認知されます。さらに不動産の場合、「夕暮れから夜へ」「窓に灯りがともる」といった時間変化の演出が、物件の情緒的な価値と噛み合います。間取りやスペックではなく「そこで暮らす感じ」を伝えたいときに、動きは強い武器になります。
一方で、動画広告の制作は従来ハードルが高い領域でした。実写撮影、モデルルームの手配、編集。ここをAIで置き換えられるようになったのが、2026年の大きな変化です。
用意するもの
必要なのは2つのツールだけです。
ChatGPT（Image 2.0）… バナーの静止画を作る。コピーを含めたレイアウトごと生成できる
Seedance 2.0 … 静止画を参照画像として読み込み、動きをつける
デザインツールも動画編集ソフトも使いません。素材の買い付けも不要です。
ステップ1：ChatGPTでバナーの静止画を作る
まずChatGPTで、動かす前の完成形バナーを作ります。ここでクオリティを出し切っておくことが重要です。あとの工程は「動かす」だけなので、静止画の時点で広告として成立していないと、動かしても使えません。
生成モードとサイズを先に決める
ChatGPTの入力欄左側から「画像を生成する」を選び、サイズを指定します。ディスプレイ広告や動画広告に展開するなら16対9が扱いやすい比率です。SNSのフィード用に正方形が必要な場合は、同じプロンプトで比率だけ変えて追加生成すれば揃います。
プロンプトに入れる要素
不動産バナーの場合、次の要素を明示すると精度が上がります。
物件のグレード感（超高層タワーレジデンス、低層レジデンス、戸建てなど）
時間帯と光（夕暮れ、マジックアワー、夜景）
カメラアングル（見上げる構図、俯瞰、外観全景）
入れたいコピーの文字列（キャッチ、サブコピー、CTA）
交通アクセスなどの小さめのテキスト
全体のトーン（ラグジュアリー、ミニマル、ファミリー向け）
実際の生成例では、「六本木の超高層タワーレジデンス」という設定で、キャッチコピー、サブコピー、「新規分譲開始」「モデルルーム公開中」といったCTA、駅からの徒歩分数までを含んだバナーが1回の生成で出てきます。ここまで入った状態で出力されるのが、Image 2.0以降の大きな進歩です。
生成できたら、画像右上のダウンロードボタンから保存します。この画像を次の工程で使います。
ステップ2：Seedanceで背景だけを動かす
保存した静止画をSeedance 2.0の参照画像としてアップロードします。ここからが本題です。
プロンプトは「動かすもの」と「固定するもの」を分けて書く
そのまま「動かして」と指示すると、コピーやCTAの文字ごとアニメーションしてしまい、広告として使えないものが出てきます。これを防ぐのが、固定要素の明示です。
動かす側の指示は、たとえば次のような書き方になります。
シネマティックに動く超高層不動産。
この静止画像の背景だけにダイナミックなアニメーションをつけて、
夕暮れから深い夜へ時間が深まっていく映像にしてください。そのうえで、固定する要素を別立てで宣言します。
【固定する要素】
・キャッチコピー、サブコピー、CTAのテキストは絶対に固定し、動かさないこと
・ロゴおよび物件名の表記も固定することこの「絶対に固定してください」という禁止側の指示を入れるかどうかで、出力の実用度がはっきり変わります。動かす指示より、動かさない指示のほうが重要だと考えてください。
尺は8秒前後で十分
生成する長さは8秒程度で足ります。ディスプレイ広告もSNS広告も、この尺で成立します。長くしても情報量は増えず、生成時間とコストだけが増えます。
生成が終わったら動画をダウンロードして完成です。広告入稿のほか、提案資料やモデルルームのサイネージにもそのまま使えます。
うまくいかないときのチェックポイント
実際に作ってみると、つまずくのはだいたい次のどれかです。
文字が動いてしまう … 固定要素の指示が弱い。「絶対に」「一切」といった強い語で、対象を具体的に列挙し直す
文字が微妙に崩れる … 生成動画では文字のエッジがわずかに揺れることがある。小さい文字ほど崩れやすいので、重要なコピーは大きめに配置しておく
背景が動きすぎる … 「ダイナミックに」を「ゆっくりと」「わずかに」に置き換える。不動産の高級訴求では、動きは控えめなほうが品よく見える
静止画の時点で微妙 … 動かしても良くならない。ステップ1に戻ってプロンプトを詰め直す
とくに文字崩れは、生成AIで動画を作る以上ゼロにはできません。どうしても正確な文字が必要な場合は、文字を含まない背景動画として生成し、テキストは後から重ねる運用に切り替えるのが確実です。
不動産以外への応用
この「静止画を作る、背景だけ動かす」という型は、不動産に限りません。
求人広告（オフィスの窓の外だけ時間が流れる）
飲食（湯気や照明だけが動く）
小売のセール告知（背景の光だけが流れ、価格表記は固定）
採用イベントやセミナーの告知バナー
共通するのは、「訴求の文字情報は絶対に変えたくないが、目は引きたい」という状況です。そこにこの型がはまります。
三森の実務メモ：この作り方を試したとき、いちばん驚いたのは制作時間ではなく、失敗のコストが下がったことでした。従来の動画広告は、撮影を伴う以上「1本作ったらそれで勝負」でした。いまはプロンプトを1行変えて8秒を作り直すだけなので、時間帯違い・トーン違いを何本も並べてから選べます。私はまず動きの強さだけを変えた3本を作り、社内で見比べてから入稿するようにしています。動画広告の勝敗は企画より検証回数で決まる、という当たり前のことが、ようやく現実的になった感覚です。
動画で学ぶ
この記事の内容は、実際の操作画面つきで動画でも解説しています。ChatGPTのプロンプト入力からSeedanceでの生成、完成した動くバナーの見え方まで、通しで確認できます。
【初心者向け】静止画だと思ったら動き出す！AI不動産バナーを作ってみた
よくある質問（FAQ）
Q. 実在の物件の写真を使って動かせますか？
技術的には可能ですが、権利面の確認が先です。撮影者の著作権、建物の意匠、入居者のプライバシーなど、実写素材をAIで加工する場合は通常の広告制作と同じ配慮が必要になります。生成画像で完結させるほうが、確認事項は少なくなります。
Q. 生成した画像や動画は広告に使っていいのですか？
各サービスの利用規約に従ってください。商用利用の可否と、生成物の権利の扱いはツールごとに異なり、プランによっても変わります。出稿前に、使用するツールの最新の規約を確認する運用にしておくと安全です。
Q. 架空の物件名やコピーを入れても問題ありませんか？
イメージ訴求の作例としては問題ありませんが、実際の広告として出す場合は景品表示法や不動産の表示規約の対象になります。実在しない条件、確認できない優良性の表示は避け、実際の物件情報に差し替えてから入稿してください。
Q. Seedance以外の動画生成ツールでも同じことができますか？
参照画像を読み込めて、プロンプトで固定要素を指定できるツールであれば考え方は同じです。ポイントはツールの選定ではなく、「動かさない要素を宣言する」という指示の書き方にあります。
Q. バナーの静止画そのものを量産したい場合は？
同じコピーで色違い・構図違いを並べたい場合は、バナー生成に特化したツールを使うほうが早くなります。ドヤマーケAIのドヤバナーAIは、URLを入れるだけでブランドのトーンに沿ったバナー案を複数生成できます。
まとめ：動かさない指示が、動くバナーの品質を決める
動く不動産バナーの作り方は、突き詰めると2工程です。ChatGPTでコピー入りの静止画バナーを作り、Seedanceに参照画像として渡して背景だけを動かす。所要は10分程度です。
品質を分けるのは、動かす指示ではなく固定する指示のほうです。コピーとCTAを「絶対に動かさない」と明示できているかどうかで、広告として使えるかどうかが決まります。まずは1物件、8秒で試してみてください。静止画のまま出稿していた枠が、どれだけ見られていなかったかが分かります。
バナー制作そのものを効率化したい方は、ドヤバナーAIもあわせてご検討ください。URLを入力するだけで、自社のトーンに沿った広告バナーを複数パターン生成できます。